工務店とのトラブル

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工務店から契約解除を告知された時の対処方法を教えて下さい。

  • 工務店から契約解除を告知された時には以下の2点を確認する必要があります。
  1. 契約解除の理由が適切であるか否か。
  2. 契約解除に伴う要求が適切であるか否か。
  • この2点が適切でない場合、工務店からの契約解除の告知が契約違反の不適切な要求に当たります。
  • この2点が適切でない場合、工務店からの契約解除の告知は不当で一方的な解約要求に当たります。
  • 工務店からの契約解除の告知が不適切な場合、工務店に以下の対処を求めることが一般的です。
  1. 契約解除に応じない場合⇒工務店に契約継続を要求。
  2. 契約解除に応じる場合⇒工務店に出来高精算・損害賠償請求を要求。
  • 上記の対処には工事請負契約の履行状況の調査にもとづいた判断が必要なため、専門家に相談することが適切です。

契約後に工務店とトラブルになる原因を教えて下さい。

  • 契約後に工務店とトラブルになった場合、原因は工務店側にあります。
  • 契約ができる状況になる前に契約をすることが原因です。
  • ⇒工務店が設計内容の合意前に契約をするため、契約後にトラブルになります。
  • ⇒工務店が仕様内容の合意前に契約をするため、契約後にトラブルになります。
  • ⇒工務店が工事費内訳明細書（工種毎の数量と単価記載の見積書）を未提示で契約をするため、契約後にトラブルになります。
  • 契約の要件が整う前に契約をすることで、契約後にトラブルになっています。
  • 契約の環境が整う前に契約をすることで、契約後にトラブルになっています。
  • 契約後に工務店とトラブルになった場合、工務店が契約ができる状況になる前に契約をしようとする契約のフライングに原因があります。

建設業登録とは何ですか？

  • 建設業登録とは、建設に関わる工事を請負うために必要な資格です。
  • 建設業登録の業者には支配人（7年以上の建設業での管理職経歴のある者）が常勤していなければいけません。
  • 建設業登録の業者には専任技術者（建築士等）と呼ばれる有資格者が常勤していなければいけません。
  • 一定以上の建設業に関する経験・技術・知識がなければ建設業登録の申請をすることもできません。
  • 建設業登録を不所持の業者は以下のような工事を請け負うことができません。
  1. 元請1500万円以上の工事
  2. 150㎡以上の木造建築工事
  3. 建築一式工事以外の500万円以上の工事
  • 建設業登録を不所持の業者が上記の工事を請負った場合、法令違反に当たります。
  • 建設業登録を不所持の業者が上記の工事を請負った場合、法令による罰則があります。

工務店に契約解除の権限はありますか？

  • 工務店（請負者）に契約解除の権限はありません。
  • 工務店（請負者）に認められているのは工事中断の権限だけです。
  • ただし建築主（注文者）に債務不履行があった場合にのみ工務店（請負者）に契約解除の権限が認められます。
  • 注意が必要です。
  • 具体的な建築主（注文者）の債務不履行とは以下の通りです。
  1. 請負代金の未払い
  2. 建築主（注文者）の勝手な理由による契約解除の申入れ
  • 上記における工務店（請負者）の契約解除の権限は工事請負契約約款で規定されています。
  • 上記以外の理由で工務店（請負者）から契約解除を求められた場合、その契約解除に応じる必要はありません。

設計監理業務委託契約の契約要件を教えて下さい。

  • 設計監理業務委託契約は、受託者（設計者）が委託者（依頼者）の建設意図と要求条件にもとづいて設計業務・監理業務を履行する契約のことです。
  • この建設意図と要求条件を定める成果物が設計監理業務委託契約の要件となります。
  • 設計監理業務委託契約の要件を定める成果物は以下の通りです。
  1. 基本設計図面
  2. 仕様書
  3. 実施設計図面
  • 設計監理業務委託契約の要件を定める成果物は、設計監理業務委託契約約款で定められています。
  • 設計監理業務委託契約の要件を定める成果物は、設計業務委託書・監理業務委託書で作成における手続きの方法も定められています。

工事請負契約の契約要件を教えて下さい。

  • 工事請負契約とは、請負者（工務店等）が決められた工事範囲を施工する契約のことです。
  • この決められた工事範囲を定める成果物が工事請負契約の要件となります。
  • 工事請負契約の要件を定める成果物は以下の通りです。
  1. 設計図書（基本設計図面）
  2. 仕様書（外部仕上表・内部仕上表）
  3. 工事費内訳明細書（工種毎の数量と単価の明細による見積書）
  • 工事請負契約の要件を定める成果物は、工事請負契約の要件として一般的に工事請負契約約款の第1条総則で定められています。

工事完了時に確認する書類を教えて下さい。

  • 工事完了時に確認する書類は①建物引渡手続き（登記手続き）に必要な書類と②建物完成状況の確認に関する書類の2つです。
  • ①建物引渡手続き（登記手続き）に必要な書類とは以下の類いです。
  1. 工事完成引渡証明書
  2. 建物引渡書
  3. 施工者の商業登記簿謄本・施工者の印鑑証明
  • ②建物完成状況の確認に関する書類とは以下の類いです。
  1. 実施設計図面
  2. 工事監理報告書
  3. 確認申請書副本・確認済証・中間検査済証・完了検査済証
  4. 住宅瑕疵担保保険保証書
  5. 地盤調査報告書・地盤保証証
  6. 防蟻保証書
  7. 住宅設備機器の取扱説明書・住宅設備機器の保証証
  • 上記の①と②が工事完了時に確認する書類です。

工事着工時に確認しなければならない図面を教えて下さい。

  • 工事着工時に確認しなければならない図面は実施設計図面です。
  • 工事着工時に最低限確認するべき実施設計図面は以下の通りです。
  1. 建物配置図・仕様書（外部仕上表・内部仕上表）
  2. 平面図・立面図・矩計図
  3. 基礎伏図・基礎断面詳細図
  4. 床伏図・梁伏図・屋根伏図
  5. 軸組図・軸組金物配置図・軸組計算表
  6. 電気設備図（回路図含む）・給排水設備図・換気図
  7. 建具展開図
  • 建築士から実施設計図面の内容の説明を受け、実施設計図面の内容を確認し、実施設計図面を承認した上で工事を着工する必要があります。
  • この実施設計図面に基づいて施工が進められるため、実施設計図面の確認・承認は不可欠な作業です。

工事請負契約時に確認しなければならない図面を教えて下さい。

  • 工事請負契約時に確認しなければならない図面は基本設計図面です。
  • 契約時に最低限確認すべき基本設計図面は以下になります。
  1. 建物配置図
  2. 仕様書（外部仕上表・内部仕上表）
  3. 平面図
  4. 立面図
  • 上記の基本設計図面を確認・承認した上で工事請負契約を締結する必要があります。
  • また上記の基本設計図面にもとづく工事費内訳明細書（工種毎の材料数量・材料単価・記載による見積書）を確認・承認し、その上で工事請負契約を締結する必要もあります。

【地盤調査】は誰が調査義務を負っているのですか？

  • 地盤調査は法令により設計者が調査義務を負っています。
  • 設計者は法令で「地盤の許容応力度に適した基礎選定をしなければならない」と定められています。
  • これは「設計者は地盤調査で地盤の許容応力度を確認した上で基礎設計をしなければならない」という意味です。
  • 故に地盤調査の調査義務は設計者（建築士）が負うことになります。
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