新築建売住宅の建築主が売主であることをご存知ですか？

新築建売住宅の建築主は売主です。

売主は住宅を建てて売ることを目的としています。

売主は住宅を「商品」として建築します。

売主は住宅が売れれば良いと考えています。

売主は住宅の売却で利益を得ることが目的です。

新築建売住宅は商品であることをご存知ですか？

新築建売住宅は売主にとっての商品です。

売主は「商品」として住宅を建築します。

売主によっては商品に思い入れが薄い場合があります。

商品の品質にあまりこだわらない売主もいます。

売主は商売として住宅を建築している場合があります。

売主ごとに商品の考え方には違いがあります。

新築建売住宅に施工瑕疵が生じる原因をご存知ですか？

施工瑕疵が起きるのは建築中の注意が不足しているためです。

売主（建築主）が設計内容に注意を払っていません。

売主は監理や施工内容にも十分な注意をしていません。

売主は許容範囲の品質であれば良いと考えています。

売主は住宅が売れ利益が出れば良いと思っています。

売主に設計・監理・施工の責任を問う意識が不足しています。

この意識の不足が施工瑕疵の原因となっています。

新築建売住宅には施工瑕疵が起きることがあるため注意が必要です。

工事請負契約は勝手な理由では解除できないことをご存知ですか？

工事請負契約は勝手な理由では解除できません。

例えば、以下は勝手な理由になります。

• 工務店が信頼できない
• 工務店が不真面目である
• 工務店の態度が一方的である
• 工務店とコミュニケーションが取れない

工務店との契約解除は公的事由によらなければなりません。

設計監理業務委託契約は勝手な理由では解除できないことをご存知ですか？

設計監理業務委託契約は勝手な理由では解除できません。

例えば、以下は勝手な理由になります。

• 建築士事務所が信頼できない
• 建築士事務所が不真面目である
• 建築士事務所の態度が一方的である
• 建築士事務所とコミュニケーションが取れない

建築士事務所との契約解除は公的事由によらなければなりません。

契約解除の公的事由をご存知ですか？

工事請負契約の公的事由は契約約款に定められた解除事由です。

具体的には債務不履行に抵触する事由を指します。

解除は客観的評価額による出来高精算で行わなければなりません。

設計監理業務委託契約の公的事由も同様に契約約款の解除事由です。

こちらも債務不履行に抵触する事由が該当します。

解除は客観的評価額による成果物精算で行う必要があります。

これらの公的事由に基づかない解除は工務店や建築士事務所から損害賠償請求される可能性があります。

契約解除の際は十分に注意してください。

設計監理業務委託契約ではどのようなトラブルが起きるかをご存知ですか？

設計監理業務委託契約では、契約後に様々なトラブルが発生します。

• 設計内容に関するトラブル
• 設計仕様に関するトラブル
• 委託費用に関するトラブル
• 追加費用に関するトラブル
• 業務期間に関するトラブル

これらは契約内容が曖昧なまま進むことで起こります。

設計監理業務委託契約は何を契約するのかをご存知ですか？

設計監理業務委託契約では、以下の内容を定めます。

• 設計監理の具体的な内容
• 設計監理の手順
• 設計監理業務の費用
• 契約書による業務内容の明記
• 約款による業務条件の明記
• 業務委託書による業務手順の明記

これらを明確に契約することが重要です。

設計監理業務委託契約を締結する時の注意点をご存知ですか？

契約前に以下の書類の説明と承諾を受けることが重要です。

• 契約書
• 約款
• 設計業務委託書
• 監理業務委託書

説明と承諾がないまま契約すると、内容が曖昧になります。

手続きや条件も不明確なままとなり、トラブルの原因になります。

必ず説明と承諾の後に契約を締結してください。

曖昧な内容のまま契約してはいけません。

工事請負契約で起きるトラブルをご存知ですか？

工事請負契約で起きるトラブルは以下の通りです。

• 契約後の設計内容のトラブル
• 仕様内容のトラブル
• 請負金額のトラブル
• 追加工事のトラブル
• 工期のトラブル

工事請負契約で何を決めるかをご存知ですか？

工事請負契約で決めるものは以下の通りです。

• 設計内容
• 仕様内容
• 工事金額

契約書で工事内容を定めます。

契約約款で工事条件を決めます。

契約書と約款を理解して契約する必要があります。

契約時の注意点をご存知ですか？

契約時の注意点は以下の通りです。

• 設計図書の説明と承諾
• 仕様書の説明と承諾
• 工事費内訳明細書の確認

これらを承諾せずに契約しないでください。

曖昧な契約はトラブルの元です。

「何を？」「何で？」「いつ？」「どうするか？」を明確にする必要があります。

成果物精算をご存知ですか？

成果物精算は設計監理業務委託契約約款にもとづきます。

契約内容に従わず、勝手に精算を求めることはできません。

精算は受託者の債務不履行による契約解除の場合のみです。

不履行の事実確認や立証が必要です。

成果物精算金額の決め方をご存知ですか？

精算金額は承認済の設計成果物によって決まります。

必ず第三者が客観的に評価し、算定します。

受託者や委託者自身による算定は認められません。

受託者は高く、委託者は低く評価する傾向がありますので注意が必要です。

成果物精算の手順をご存知ですか？

1. 受託者の債務不履行を確認し、証拠を集めます。
2. 契約約款にもとづき精算が可能か確認します。
3. 第三者が成果物を評価・算定します。
4. 債務不履行を理由に契約解除を告知します。
5. 契約解除にもとづき成果物精算を求めます。

専門的な知識が必要なため、建築専門家や弁護士に相談しましょう。

出来高精算は工事請負契約約款の定めによることをご存知ですか？

出来高精算は、工事請負契約約款の規定によって行います。

契約書に基づかず、勝手に精算を求めることはできません。

この精算は、請負者の債務不履行による契約解除時に行います。

そのため、以下の手順が必要です。

• 債務不履行の事実確認
• 債務不履行の証拠確認
• 債務不履行の立証
• 約款にもとづく出来高精算の可否確認
• 第三者による出来高評価
• 契約解除の告知
• 出来高精算の要求

出来高精算には建築と法律の専門知識が必要です。

まず建築実務の専門家に相談し、その後弁護士に相談することが適切です。

出来高精算金額は何にもとづいて定めるかをご存知ですか？

金額の算定は、以下に基づく必要があります。

• 実施設計図面と完成状況の確認
• 工事費内訳明細書による算定
• 第三者による客観的評価

請負者や注文者による評価は不適切です。

請負者は高く、注文者は低く評価しがちです。

そのため第三者の評価が不可欠です。

出来高精算を進める方法をご存知ですか？

精算の進め方は以下のとおりです。

• 債務不履行の確認と証拠の確保
• 債務不履行の立証
• 契約約款に基づく精算可否の確認
• 第三者による評価額の算定
• 契約解除の告知
• 解除にもとづく出来高精算の要求

専門家と弁護士への相談が重要です。

監理のトラブルが起きる原因をご存知ですか？

監理のトラブルは、以下のような原因で起きています。

• 実施設計図を提示せずに施工を開始する
• 監理者が建築主に業務内容を説明しない
• 監理者が業務の進捗を報告しない
• 監理者が業務を適切に行っていない
• 監理者が名義貸しをしている

監理手続きのルールをご存知ですか？

監理手続きは契約書類で定められています。

• 契約書で監理業務の範囲を定めています
• 約款で業務の内容を定めています
• 委託書で手続きの手順と内容を定めています

トラブルを起こす監理者はこれらの書類を提示しません。

また、定められた手続きを守りません。

監理者の法的義務をご存知ですか？

監理者には報告義務などが法令で定められています。

• 設計図書どおり施工されているかを確認する義務
• 監理内容を建築主に報告する義務
• 監理内容について承諾を得る義務
• 工事監理報告書を提出する義務
• 名義貸しの禁止

これらは建築士法18条3項、20条3項、21条2項で定められています。

違反する監理者がトラブルを引き起こしています。

設計のトラブルが起きる原因をご存知ですか？

設計トラブルの多くは設計者の手続き違反が原因です。

• 建設意図や要求条件を確認しない
• 必要な設計図を提示しない
• 仕様書を提示しない
• 設計内容の説明をしない

設計手続きを守らないことでトラブルが発生します。

設計手続きのルールをご存知ですか？

設計手続きは契約書類で定められています。

• 契約書で設計業務を定義
• 約款で設計業務内容を規定
• 委託書で手順と内容を明記

トラブルを起こす設計者はこれらを提示・遵守していません。

設計者の説明義務をご存知ですか？

設計者には法令により説明義務があります。

建築士法18条2項により、以下が義務付けられています。

• 企画調査業務の説明
• 要求条件の確認と承諾
• 基本設計図と仕様書の説明
• 実施設計図と仕様書の説明

この説明義務を怠ると、設計トラブルが発生します。

施工瑕疵と設計瑕疵の時効をご存知ですか？

施工瑕疵の時効は5年です。

5年以内に対処が必要です。

5年を過ぎると請求できません。

設計瑕疵も同様に時効は5年です。

5年以内に是正や賠償を求めましょう。

時効への対処方法をご存知ですか？

時効の起点に遡る立証が必要です。

• 瑕疵が発生していたこと
• 瑕疵の原因が何か
• 誰に責任があるか

5年以内に是正や賠償を求めることが必要です。

時効を過ぎた場合の対処をご存知ですか？

不法行為による時効は20年です。

その適用には立証が必要です。

• 不法行為に起因していること
• 法令違反の内容
• 起点に遡る瑕疵の発生

20年以内であれば対処可能です。

施工者・設計者に責任を求めましょう。

是正要求と賠償請求が可能です。

設計瑕疵に関係する時効をご存知ですか？

設計瑕疵に関係する時効は3つあります。

• 瑕疵担保責任の時効
• 設計業務における時効
• 不法行為による時効

これらは消滅までの期間が異なります。

内容によって時効の適用も変わります。

設計瑕疵の種類をご存知ですか？

設計瑕疵は2つの種類に分かれます。

• 設計ミスとされる瑕疵
• 欠陥とされる瑕疵

前者は瑕疵担保責任に該当します。

後者は不法行為とされます。

種類により適用される時効が異なります。

設計瑕疵の時効期限をご存知ですか？

• 瑕疵担保責任：業務完了から10年
• 設計ミス：業務完了から5年
• 不法行為：発生から20年

賠償請求には瑕疵の立証が必要です。

証拠が賠償の前提となります。

多くは設計ミスによる損害です。

その場合、時効は5年となります。

期限を過ぎると請求できません。