建築トラブルよくあるご質問

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工事管理者と工事監理者の違いを教えて下さい。

  • 工事管理者とは現場の管理と段取りを行う者のことです。
  • 一般的な呼称として現場監督ともいわれます。
  • 建築関連法規によりその職務義務が定められてはいません。
  • 工事管理者は建築士の有資格者である必要はありません。
  • 工事監理者とは工事が設計図書通りに施工されていることを確認して建築主にその報告義務を負っている者のことです。
  • 建築関連法規によりその職務義務が定められています。
  • 工事監理者は建築士の有資格者でなければなりません。

工務店から提示された図面は3枚で、見積書は1枚だけです。大丈夫でしょうか?

  • 大丈夫ではありません。
  • 以下の図面と見積書がなければ工事の内容・費用明細がわかりません。
  • 工事請負契約前に提示される図面を基本設計図面(プラン図面)といいます。
  • 基本設計図面(プラン図面)は①配置図・②平面図・③立面図・④パース図・⑤仕様書の5枚が一般的です。
  • 工事請負契約時に提示される図面を実施設計図面(施工図面)といいます。
  • 実施設計図面(施工図面)は①仕上表・②案内図・③配置図・④求積図・⑤平面図・⑥立面図・⑦矩計図・⑧基礎伏図・⑨各伏図・⑩軸組図・⑪電気設備図・⑫給排水設備図・⑬その他建築確認申請図の13枚が一般的です。
  • 工事請負契約前に提示される見積書を見積概算書といいます。
  • 見積概算書は一式見積の簡易な1枚程度の見積書であることが一般的です。
  • 工事請負契約時に提示される見積書を見積明細書といいます。
  • 見積明細書は各工事種別明細で20枚以上の見積書になることが一般的です。
  • 工事請負契約で提示されなければならない図面は基本設計図面実施設計図面になります。
  • この図面がなければ工事の内容がわかりません。
  • 工事請負契約で提示されなければならない見積書は見積概算書見積明細書になります。
  • この見積書が無ければ工事の費用明細がわかりません。

建築工事完了引渡時の”建物引渡関係書類”について教えて下さい。

  • ①工務店(施工者)が提示しなければならない書類は以下の通りです。
  • 1. 追加工事明細書(追加工事内容を承諾した書類)
  • 2. 追加工事承諾書(追加工事費用を承諾した書類)
  • 3. 瑕疵担保保険の保証証
  • 4. 瑕疵担保保険の検査報告書(基礎配筋検査、軸組検査の報告書)
  • 5. 建物引渡書・建物引取書
  • 6. 工事完了引渡証明書(建物移転登記に必要となる書類)
  • 7. 住宅設備機器の取扱説明書、保証書
  • 8. 防蟻保証書(白蟻防蟻工事の保証書)
  • 9. 工事費内訳明細書(各工事種別毎の見積明細書)
  • 等々です。
  • ②建築士(設計者・工事監理者・代理者)が提示しなければならない書類は以下の通りです。
  • 1. 建築確認申請書(副本)
  • 2. 建築確認済証
  • 3. 中間検査済証・完了検査済証
  • 4. 工事監理報告書
  • 5. 実施設計図面(電気設備配線図・給排水設備配管図など未提示図面)
  • 6. 地盤調査報告書(一般的には地盤保証書が発行されています)
  • 7. 構造計算書(必要な場合のみ)
  • 等々です。

*①・②の確認時に工事請負金額の残金を支払うことが一般的です。

設計事務所とトラブルになった時、支払いを留保しても良いですか?

  • 設計事務所とのトラブルの多くは予算オーバーの設計により依頼者が設計業務の継続ができなくなる場合に発生しています。
  • この場合、設計事務所は依頼者の承認を得ずに勝手に予算オーバーの設計を進めることでトラブルになっています。
  • 依頼者は予算オーバーの設計ですから設計業務の継続を託すことはできません。
  • 契約解除を申し出ることになります。
  • 設計事務所は承認を得ずに勝手に進めた予算オーバーの設計費用構造計算費用申請費用を請求してきます。
  • この請求トラブルが設計事務所とのトラブルでは最も多いトラブルです。
  • この請求トラブルの場合、設計事務所が承認なく勝手に進めた予算オーバーの設計費用構造計算費用申請費用の支払は留保して差支えありません。

工務店とトラブルになった時、支払いを留保しても良いですか?

  • 明らかに不当な追加請求等については支払いを留保しても差支えありません。
  • しかしながら工事請負契約で約した条件による支払いは一般的に留保できません。
  • 工事請負契約で約した条件による支払いは工事の完成出来高の支払いとなる為です。
  • 工事の完成出来高の請求権は工務店に有りますので、支払い留保をしても工務店から支払いを求められた時に拒むことは一般的にできません。
  • トラブルと支払いは切り離して対処するべきです。
  • トラブルの内容によっては支払留保に合理性がある場合もありますので、工務店とのトラブルで支払い留保の対処をする場合には専門家にご相談下さい。

設計契約のトラブルには原因がありますか?

  • 設計監理業務委託契約には主に4種類のトラブルがあります。
  1. 設計費用のトラブル
  2. 設計承認のトラブル。
  3. 設計建物の工事予算のトラブル
  4. 契約解除のトラブル
  • ①のトラブルは設計者の設計契約約款の説明不足が原因となります。
  • ②のトラブルは設計者の設計契約約款の義務不履行が原因となります。
  • ③のトラブルは設計者の設計能力の不足が原因となります。
  • ④のトラブルは設計者の設計契約の認識不足が原因となります。

工事請負契約のトラブルには原因がありますか?

  • 工事請負契約のトラブルには主に4種類です。
  1. 請負工事金額のトラブル
  2. 追加工事金額のトラブル
  3. 工事瑕疵のトラブル
  4. 工事仕様のトラブル
  • ①は工事請負契約前の工事費内訳明細書にもとづく工事金額の説明義務不履行が原因です。
  • ②は追加工事発生時の追加工事金額の明細内容の説明義務不履行が原因です。
  • ③は工事監理者の工事監理義務不履行が原因となります。
  • ④は設計者の設計内容の説明義務不履行が原因です。
  • 建築トラブルには原因があります。
  • 建築トラブルの解決にはそれらの原因を確認することが必要です。

工事請負契約後に工務店が工事着手しません。どうしたら良いですか?

  • 工務店が工事請負契約をした後、工事に着手しないトラブルはよくあります。
  • 工務店が着手をしない原因は以下の2つです。
  1. 多忙により外注業者の発注(手配)ができない場合
  2. 経営状況(資金繰り)が原因で工事着手できない場合
  • 多忙により外注業者の発注(手配)ができない場合には工事着手時期の再確認が必要です。
  • 書面で再確認を行うことが必要です。
  • 経営状況(資金繰り)が原因で工事着手できない場合には契約解除を念頭に対処することが必要です。
  • 工務店の倒産を念頭に対処することも必要です。
  • 工務店が工事請負契約をした後、工事に着手しないのは普通ではありません。
  • 工務店にかなり深刻な事情があることがほとんどです。
  • 注意が必要です。

設計契約後の『設計費用の増額』の要求には応じなければいけませんか?

  • 変更の内容・状況によります。
  • 契約後の一方的な変更の要求に応じる必要はありません。
  • 設計費用の変更は設計業務委託契約約款で定められています。
  • 設計費用の変更は設計業務委託契約約款にしたがい対処することになります。
  • まず設計業務委託契約約款の約定を確認することが必要です。
  • 契約直後の設計費用の増額の要求は一般的ではありません。
  • 契約直後の設計費用の増額は普通は有り得ないことです。

契約後の「請負金額と工期の変更」要求に応じなければなりませんか?

  • 変更の内容・状況によります。
  • 契約後の一方的な変更の要求には応じる必要はありません。
  • 契約内容の変更は工事請負契約約款で定められています。
  • 契約内容の変更は工事請負契約約款にしたがい対処することになります。
  • まず工事請負契約約款の約定を確認することが必要です。
  • 契約直後に契約内容が変更になることは一般的ではありません。
  • 契約直後の契約内容の変更要求は普通は有り得ないことです。
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