工務店とのトラブル

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設計業務委託契約での建築士の適切な業務の進め方を教えて下さい。

  • 建築士は設計業務委託契約で定める設計業務委託契約約款にしたがい業務を進めなければなりません。
  • 建築士は設計業務委託契約で定める設計委託書にしたがい業務を進めなければなりません。
  • 設計業務委託契約の建築士の適切な業務の進め方（手順）は以下となります。
  1. 企画調査（現場確認・許認可確認）
  2. 建設意図と要求条件の確認（委託者の希望の把握）
  3. 基本設計図面の作成（委託者の了承確認）
  4. 基本設計図面に基づく概算見積書の作成（委託者の了承確認）
  5. 実施設計図面の作成（委託者の了承確認）
  • 業務1～業務5を委託者が了承をした後、着工することになります。
  • 以上が建築士の適切な業務の進め方になります。

リフォーム工事を『無資格業者』に依頼しても問題無いですか？

  • 請負金額が500万円未満のリフォーム工事であれば問題ありません。
  • 請負金額が500万円以上のリフォーム工事の場合は問題があります。
  • 請負金額が500万円以上の工事は建設業許可登録業者でなければ請負うことはできません。
  • 請負金額が500万円以上の工事を建設業許可登録のない無資格業者が請負うことは法令で禁じられています。
  • 建設業許可登録業者には専任技術者（建築士）が常勤で在籍しています。
  • 請負金額が500万円以上の工事は専門性が求められる場合が多くなりますので専任技術者（建築士）が在籍する建設業許可登録業者に依頼することが必要です。
  • 請負金額が500万円以上のリフォーム工事を無資格業者に依頼した場合にトラブルになることが多々あります。

工事監理の不履行によるトラブルの対処方法を教えて下さい。

  • 建築士である工事監理者が設計図面通りの工事の履行を確認しない行為を工事監理の不履行と言います。
  • 工事監理の不履行の原因は以下の場合がほとんどです。
  1. ・工事監理者である建築士が「名義貸し」をしている場合です。
  2. ・工事監理者である建築士が法令の定める監理義務を無視している場合です。
  • 工事監理の不履行により生じるトラブルは以下となります。
  1. 設計図面通りではない施工が修復不可能となっているトラブルです。
  • 工事監理の不履行によるトラブルの対処は以下の手順が一般的です。
  1. 第三者により原因を検証してその責任負担者を特定します。
  2. 第三者により状況を確認します。
  3. 第三者により修補是正費用を確認します。
  4. 責任負担者に修補是正費用の賠償を求めます。
  • 工事監理の不履行によるトラブルの対処は建築の専門家・弁護士に相談することが必要です。

建築トラブルに強い弁護士の探し方を教えて下さい。

  • 弁護士のなかには「建築トラブルに強い」と宣伝している方はいます。
  • しかしながら弁護士には建築実務の経験はありません。
  • 弁護士が設計業務を経験している訳ではありません。
  • 弁護士が施工業務を経験している訳ではありません。
  • 弁護士が「建築トラブルに強い」と宣伝していても建築実務に精通している訳ではありません。
  • 建築トラブルに強い弁護士を探す場合、弁護士に以下を確認することです。
  1. 弁護士のもとに建築実務の専門家がいるか否かを確認することです。
  2. 弁護士の建築トラブルの取扱件数を確認することです。
  • 上記が建築トラブルに強い弁護士の探し方になります。

請負者に『支払留保』をしても差支えないですか？

  • 公的事由による場合は支払留保をしても差支えありません。
  • 公的事由により支払留保がやむを得ない場合には請負者は支払留保を受け入れることが一般的です。
  • 公的事由によらない場合は支払留保は差し支えます。
  • 公的事由によらない場合の支払留保では請負者は支払留保を受け入れることありません。
  • 公的事由によらない場合の支払留保をした場合、請負者は法的手続きにより支払いを求めてくることが一般的です。
  • 公的事由によらない場合の支払留保が請負者とのトラブルの原因になっていることが多々あります。

工務店が工期を守らない時の対処方法を教えて下さい。

  • 工務店が工期を守らない時の対処方法は下記の3段階です。
  1. 工事請負契約約款にもとづき工期の変更を求める。
  2. 工事請負契約約款にもとづき工期遅延による遅延損害を求める。
  3. 工事請負契約約款にもとづき契約解除を求める。
  • 第1段階：工期の変更手続きにより再度工期を約す手続きを行います。
  • 第2段階：①の工期の変更により工事が完了した段階で、②の工期遅延による遅延損害を請求することになります。
  • 第3段階：工務店が工期の変更をしても工期を守る見込みが無い場合には契約解除を求めることになります。
  • ①～③が工務店が工期を守らない場合の対処方法になります。
  • ただし第3段階の契約解除の場合、契約解除は公的事由による出来高精算をすることが必要となります。

建物引渡時の注意点を教えて下さい。

  • 建物引渡時の注意点は以下の2点になります。
  1. 建物の点検確認（不具合箇所等が無いかを確認）
  2. 引渡書類の確認（必要書類等の確認）
  • 建物引渡時に必ずこの2点を確認して下さい。

 

  • ①の建物の点検確認では以下を確認して下さい。
  1. 建物のキズ・汚れの有無
  2. 建物の不具合の有無
  3. 建物の使い方
  • ②の必要書類の確認では以下を確認して下さい。
  1. 建築確認申請書副本と確認済証
  2. 中間検査済証と完了検査済証
  3. 工事監理報告書
  4. 実施設計図面
  5. 工事費内訳明細書
  6. 工事完了引渡証明書
  7. 建物引渡書と建物引取書
  8. 地盤調査報告書と地盤保証書
  9. 防蟻保証書
  10. 瑕疵担保保険の保険証
  11. 住宅設備機器の保証書と取扱説明書
  12. 施工業者リスト
  13. 残金請求書の内訳明細書

現場管理者と工事監理者の違いを教えて下さい。

  • 現場管理者は建築士でなくてもかまいません。
  • 現場管理者は現場監督または現場代人とも言われます。
  • 現場管理者は現場の段取り係のことです。
  • 現場管理者は法令により定められた業務を行う訳ではありません。
  • 工事監理者は建築士でなければなりません。
  • 工事監理者は法令により定められた業務を行わなければなりません。
  • 工事監理者は設計図面通りの工事の履行を確認する義務を負っています。
  • 工事監理者は工事の履行状況を報告する義務を負っています。
  • 現場管理者と工事監理者は異なった業務を行います。
  • 現場管理者と工事監理者を混同しないよう注意して下さい。

建築士との契約解除の仕方を教えて下さい。

  • 建築士との契約解除には注意が必要です。
  • 建築士との契約解除は建築設計・監理業務委託契約約款の契約解除条項によることとなります。
  • 建築士との契約解除は公的事由による契約解除でなければなりません。
  • 委託者の都合で契約解除を求めた場合、建築士より賠償請求をされることがありますので注意が必要です。
  • 建築士との契約解除が建築設計・監理業務委託契約約款・公的事由による場合は成果物精算による契約解除になります。
  • 成果物精算とは提示成果物（設計図書等）の費用による精算のことです。
  • 成果物精算を行う場合、第三者による提示成果物（設計図書等）の評価が必要になります。
  • 第三者による客観的な提示成果物（設計図書等）の評価が無いと評価額を原因としてトラブルになります。
  • また契約解除時までに建築士が行った地盤調査・工事監理等の報告書の提示を求めることも必要となります。

工務店との契約解除の仕方を教えて下さい。

  • 工務店との契約解除には注意が必要です。
  • 工務店との契約解除は工事請負契約約款の契約解除条項によることになります。
  • 工務店との契約解除は公的事由による契約解除でなければなりません。
  • 発注者の都合で契約解除を求めた場合、工務店より賠償請求をされることがありますので注意が必要です。
  • 工務店との契約解除が工事請負契約約款・公的事由による場合は、出来高精算による契約解除になります。
  • 出来高精算とは契約解除時までの工事完成出来高（契約解除時までの工事費用）による精算のことです。
  • 出来高精算を行う場合、第三者による工事完成出来高の評価が必要になります。
  • 第三者による客観的な工事出来高の評価がないと工事出来高を原因としてトラブルになります。
  • また工務店に設計図書・申請許可証等の工事請負契約における成果物の提示を求めることも必要となります。
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