建築トラブルよくあるご質問

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工務店との「工事請負契約」の注意点を教えて下さい。

  • 工務店との工事請負契約の注意点は以下となります。
  • 次の①～⑭を確認して下さい。
  • ①～⑭を確認せずに契約するとトラブルが生じます。
  • 注意して下さい。
  1. 契約前に基本設計図面（配置図、平面図、立面図、仕様書）を確認すること。
  2. 建築士から基本設計図面の説明を受けること。
  3. 基本設計図面に合意をしてから契約すること。
  4. 建築士から仕様書の説明を受けること。
  5. 仕様書に合意をしてから契約すること。
  6. 契約前に工事費内訳明細書の説明を受けること。
  7. 工事費内訳明細書に合意してから契約すること。
  8. 契約金額と契約金額の支払条件を確認すること。
  9. 契約工期と工事完成引渡期日を確認すること。
  10. 工事請負契約約款の工事費の変更約定を確認すること。
  11. 工事請負契約約款の工事完成引渡期日の変更約定を確認すること。
  12. 工事請負契約約款の遅延の約定を確認すること。
  13. 工事請負契約約款の工事中断の約定を確認すること。
  14. 工事請負契約約款の契約解除の約定を確認すること。
  15. 建築士から実施設計図面（施工図、構造図）の説明を受けること。
  16. 実施設計図面に合意してから着工すること。

設計者との「設計監理委託契約」の注意点を教えて下さい。

  • 設計者との設計監理委託契約の注意点は以下の通りです。
  • 以下の①～⑫を必ず確認して下さい。
  • ①～⑫を確認せずに契約するとトラブルが生じます。
  • 注意して下さい。
  1. 設計条件（予算・意匠・間取り・床面積・仕様etc）を確認
  2. 設計の作業手順（企画調査・基本設計・実施設計）を確認
  3. 契約委託の委託契約金額と支払時期を確認
  4. 解約となった場合の解約条件を確認
  5. ①～④を確認後に設計監理委託契約を締結。（※契約後⑥～⑫の流れを確認）
  6. 企画調査を承諾した後に次の作業の基本設計へ。　
  7. 基本設計を承諾した後に次の作業の確認申請へ。
  8. 確認申請を承諾した後に次の作業の実施設計へ。
  9. 実施設計を承諾した後に次の作業の着工へ。
  10. 着工後に次の作業の中間検査・完了検査へ。
  11. 中間検査・完了検査の後に次の作業の完成引渡手続きへ。
  12. 完成引渡手続きの後に工事監理報告を確認へ。

工務店に義務付けられた「工事請負の手続き」を教えて下さい。

  • 工務店には設計図書・仕様書・工事費内訳明細書で約された手続きの履行が義務付けられています。
  1. 設計図書では工事の内容（間取り、意匠、構造、等）が約されます。
  2. 仕様書では工事の仕様（材料、機器、等）が約されます。
  3. 工事費内訳明細書では単価、数量による具体的な工事費用が約されます。
  • 工務店は上記の手続きの説明・確認・承認の後に工事請負契約を締結しなければなりません。
  • 上記の手続きを怠ることで工事請負のトラブルが生じることになります。

設計者に義務付けられた「設計の手続き」を教えて下さい。

  • 設計者は設計業務委託契約の設計業務委託書で約された手続きを行うことが義務付けられています。
  • 設計業務委託書で約された手続きは以下となります。
  1. 建設意図と要求条件の把握
  2. 建設意図と要求条件の確認
  3. 建設意図と要求条件の説明
  4. 建設意図と要求条件の承認
  5. 建設意図と要求条件と許認可の整合の確認と承認
  6. 建設意図と要求条件に合致した基本設計図面の作成とその承認
  7. 建設意図と要求条件に合致した見積概算書の作成とその承認
  8. 建設意図と要求条件に合致した実施設計図面の作成とその承認
  • 上記の手続きを設計者が怠ることで設計トラブルが生じることとなります。

設計事務所との契約前相談時に起きるトラブルを教えて下さい。

  • 契約前に起きる設計事務所とのトラブルは費用請求のトラブルです。
  • 設計事務所は「設計相談無料」をうたい文句に相談を受け付けます。
  • 設計事務所は「契約の可否決定は自由」をうたい文句に相談を受け付けます。
  • 設計事務所はこの無料相談でPLAN図面（平面図、立面図、パース図）3枚程度・概算見積書を作成して打合せを行います。
  • その後、相談者の承諾を得ずに契約をしていないにも関わらず、勝手に基本設計図面作成と建築確認申請を行うことが良くあります。
  • 相談者が希望と相異していることを理由に断りを入れると基本設計図面の作成費用と建築確認申請費用を請求してくることが良くあります。
  • この費用請求のトラブルが設計事務所との契約前相談時に起きるトラブルになります。

リフォーム工事のよくあるトラブルを教えて下さい。

  • リフォーム工事の代表的なトラブルは以下の通りです。
  1. 施工不良のトラブルです。
  2. 欠陥工事のトラブルです。
  3. 工期遅延のトラブルです。
  4. 仕様変更のトラブルです。
  5. 確認申請のトラブルです。
  6. 追加工事費用のトラブルです。
  • リフォーム工事のトラブルは以下の「なし」が原因です。
  1. 契約なしのリフォーム工事がトラブルの原因です。
  2. 見積なしのリフォーム工事がトラブルの原因です。
  3. 図面なしのリフォーム工事がトラブルの原因です。
  4. 申請なしのリフォーム工事がトラブルの原因です。
  • 口約束でリフォーム工事を行う業者がトラブルを起こしています。

工務店の「丸投げ」行為が禁じられている理由を教えて下さい。

  • 工務店の丸投げ行為は以下の通りです。
  • ①元請の工務店が下請け業者に工事を一括で任せる行為
  • 元請の工務店が下請け業者に丸ごと工事を一括で任せることから丸投げと言われます。
  • ちなみに丸投げ行為は以下の理由から禁じられています。
  • ①工事における品質管理ができない
  • ②工事における労務管理ができない
  • 工務店の丸投げが原因で瑕疵・欠陥のトラブルが生じます。
  • 丸投げ行為は要注意です。

建築士の「名義貸し」行為が禁じられている理由を教えて下さい。

  • 建築士の名義貸し行為とは以下の通りです。
  1. 工務店等に代理者の名前を貸す行為
  2. 工務店等に設計者の名前を貸す行為
  3. 工務店等に工事監理者の名前を貸す行為
  • 建築士が代理者・設計者・工事監理者の業務を建築主の了解を得ずに勝手に行う行為のことです。
  1. 勝手に代理者行為を行う場合、建築士は申請内容の説明を行いません。
  2. 勝手に設計者行為を行う場合、建築士は設計内容の説明を行いません。
  3. 勝手に工事監理者行為を行う場合、建築士は工事監理を行いません。
  • 上記は建築士の義務に当たります。
  • 名義貸しは建築士が義務を履行しないことになりますので禁じられています。
  • 法令でも禁じられています。

設計事務所の顧問弁護士から内容証明での通知が来た時の対処を教えて下さい。

  • 設計事務所とトラブルになった場合、設計事務所の顧問弁護士から内容証明での通知が来ることがよくあります。
  • 内容証明では以下を通知してくることがほとんどです。
  1. 支払の督促（未払い残金の支払督促）
  2. 契約解除の通知（一方的な契約解除）
  3. 契約解除にともなう精算金支払の通知（一方的な精算金支払の通知）
  • 内容証明の通知では設計事務所の言い分が一方的に記載されていることがほとんどです。
  • まずは慌てずに設計事務所の言い分を以下の点から検証することが必要です。
  1. 設計事務所の言い分の事実関係について。
  2. 設計事務所の言い分と設計監理業務委託契約との整合性について。
  3. 設計事務所の言い分と設計に係る法令との整合性について。
  • 客観的に設計事務所の言い分を検証することから対処方法を判断することが必要になります。

工務店の顧問弁護士から内容証明での通知が来た時の対処を教えて下さい。

  • 工務店とトラブルになった場合、工務店の顧問弁護士から内容証明での通知が来ることがよくあります。
  • 内容証明では以下を通知してくることがほとんどです。
  1. 支払督促（未払い残金の支払督促の通知）
  2. 契約解除（一方的な契約解除の通知）
  3. 瑕疵否認（瑕疵を認めない通知）
  • 内容証明の通知では工務店の言い分が一方的に記載されていることがほとんどです。
  • まずは慌てずに工務店の言い分を以下の点から検証することが必要です。
  1. 工務店の言い分の事実関係について。
  2. 工務店の言い分と工事請負契約との整合性について。
  3. 工務店の言い分と建築関係法規との整合性について。
  • 客観的に工務店の言い分を検証することから対処方法を判断することが必要になります。
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