相談内容

• 建築士事務所と設計業務途中にトラブルになりました。
• 建築士事務所が一方的に設計業務を中断して約1ヶ月が過ぎました。
• 建築士事務所から一方的に契約解除を告知されました。
• 建築士事務所から一方的に損害が生じていると告知されました。
• 建築士事務所から一方的に損害賠償を請求すると告知されました。
• 建築士事務所から一方的に損害賠償に応じなければ損害賠償請求訴訟を起こすと告知されました。
• 建築士事務所は一方的に契約解除をすることができるのか教えて下さい。

IJSの対応

• 設計監理業務委託契約の契約解除の概要をお教えしました。
• ⇒設計監理業務委託契約の契約解除は設計監理業務委託契約によらなければなりません。
• ⇒設計監理業務委託契約の契約解除は設計監理業務委託契約約款によらなければなりません。
• ⇒設計監理業務委託契約の契約解除は設計監理業務委託契約約款で規定された事由によらなければなりません。
• 故に建築士事務所の勝手な都合で一方的に設計監理業務委託契約の解除はできません。

IJSの解決策

• IJSが契約解除事案の事実確認をおこないました。
• ⇒建築士事務所が契約解除を求めた経緯を確認しました。
• ⇒建築士事務所が契約解除を求めた状況を確認しました。
• ⇒建築士事務所が契約解除を求めた理由を確認しました。
• ⇒建築士事務所による契約解除の告知に問題があるか否かを確認しました。
• ⇒建築士事務所による契約解除の告知が適切であったか否かを確認しました。
• ⇒建築士事務所による契約解除の告知が設計監理業務委託契約によるか否かを確認しました。
• ⇒建築士事務所による契約解除の告知が設計監理業務委託契約約款によるか否かを確認しました。

IJSの成果

• 建築士事務所による契約解除の告知が設計監理業務委託契約にもとづかず不適切であることを確認しました。
• 建築士事務所による契約解除の告知が設計監理業務委託契約約款にもとづかず不適切であることを確認しました。
• 建築士事務所による契約解除の告知理由が契約解除理由に非該当であることを確認しました。
• 建築士事務所による契約解除の告知が契約違反であることを確認しました。
• 建築士事務所による契約解除の告知が不当な契約解除であることを確認しました。
• 建築士事務所に「契約解除の告知権限がない」と通知しました。
• 建築士事務所に「契約解除の告知に応じる理由がない」と通知しました。
• 建築士事務所に「契約解除の権限がない」と通知しました。
• 建築士事務所に「契約解除の場合、適切な契約解除手続きでの解約協議をするように」と求めました。

＊IJSは契約解除権限行使の問題点の確認を支援します。

＊IJSは契約解除権限行使の妥当性の確認を支援します。

相談内容

• 工務店と建築の途中でトラブルになりました。
• 工務店が一方的に工事を中断して3ヶ月が過ぎました。
• 工務店から一方的に「契約解除」を告知されました。
• 工務店から一方的に「損害が生じている」と告知されました。
• 工務店から一方的に「損害賠償を請求する」と告知されました。
• 工務店から一方的に「損害賠償に応じなければ請求の訴訟を起こす」と告知されました。
• 工務店は一方的に契約解除できるのかを教えて下さい。

IJSの対応

• 工事請負契約の契約解除の概要をお教えしました。
• ⇒工事請負契約の契約解除は工事請負契約によらなければなりません。
• ⇒工事請負契約の契約解除は工事請負契約約款によらなければなりません。
• ⇒工事請負契約の契約解除は工事請負契約約款で規定された事由によらなければなりません。
• 工務店の勝手な都合で一方的に工事請負契約の契約解除はできません。

IJSの解決策

• IJSが工務店からの契約解除の事実関係を確認しました。
• ⇒工務店が契約解除を求めた経緯を確認しました。
• ⇒工務店が契約解除を求めた状況を確認しました。
• ⇒工務店が契約解除を求めた理由を確認しました。
• ⇒工務店による契約解除の告知に問題があるか否かを確認しました。
• ⇒工務店による契約解除の告知が適切であったか否かを確認しました。
• ⇒工務店による契約解除の告知が工事請負契約と工事請負契約約款によるか否かを確認しました。

IJSの成果

• 工務店による契約解除の告知が工事請負契約にもとづいておらず、不適切な契約解除の告知に当たることを確認しました。
• 工務店による契約解除の告知が工事請負契約約款にもとづいておらず、不適切な契約解除の告知に当たることを確認しました。
• 工務店による契約解除の告知理由が契約解除理由に当たらないことを確認しました。
• 工務店による契約解除の告知が契約違反に当たることを確認しました。
• 工務店による契約解除の告知が不当な契約解除に当たることを確認しました。
• 工務店に契約解除の告知が不当であることを通知しました。
• 工務店に契約解除の告知に応じないことを通知しました。
• 工務店に契約解除の権限がないことを通知しました。
• 工務店に工事請負契約を遵守するよう通知しました。

＊IJSは契約解除権限行使の問題点の確認を支援します。

＊IJSは契約解除権限行使の妥当性の確認を支援します。

相談内容

• 建築士事務所と住宅設計の設計監理業務委託契約を締結しようと思っています。
• 建築士事務所と設計監理業務委託契約を締結する時、何を確認して契約をするべきなのかがよくわかりません。
• 建築士事務所は「設計監理業務委託契約は設計図作成と工事監理の契約」と言っています。
• 建築士事務所の「設計監理業務委託契約は設計図作成と工事監理の契約」という言葉を信じていいのかもよくわかりません。
• 設計監理業務委託契約を締結する時に何を確認して契約するべきか？を教えて下さい。

IJSの対応

• 設計監理業務委託契約の概要をお教えしました。
• 設計監理業務委託契約は、受託者（設計者）が委託者（依頼者）の建設意図と要求条件にもとづいて設計業務・監理業務を履行する契約です。
• 単純な設計図作成と工事監理の契約ではありません。
• この建設意図と要求条件を定める成果物が、設計監理業務委託契約の要件となる必要があります。
• この建設意図と要求条件を定める契約要件の成果物が、設計監理業務委託契約約款で定められている必要があります。

IJSの解決策

• IJSが設計監理業務委託契約時に確認しなければならない契約要件となる成果物をお教えしました。
• 設計監理業務委託契約の契約要件となる成果物は以下の通りです。

1. 基本設計図面
2. 仕様書
3. 実施設計図面

• 「上記の成果物により設計監理業務委託契約における建設意図と要求条件が特定されなければならない」とお教えしました。

IJSの成果

• 設計監理業務委託契約でのトラブル解決事例をお教えしました。
• 建築士事務所に設計監理業務委託契約の契約要件となる成果物の提示を求めました。
• 建築士事務所に設計監理業務委託契約の契約要件となる成果物が、建設意図と要求条件の確認承諾を得たものか否かを確認しました。
• 契約要件となる成果物が建設意図と要求条件の確認承諾を得た事実がないことから、設計監理業務委託契約の契約要件を満たす建設意図と要求条件にもとづいた成果物を再提示するよう求めました。
• 建築士事務所に建設意図と要求条件にもとづいた成果物の再提示を求めたことで、設計監理業務委託契約の契約要件を確認することができました。

＊IJSは設計監理業務委託契約の契約要件の確認を支援します。

＊IJSは契約要件となる成果物の確認を支援します。

相談内容

• 工務店と住宅建築の工事請負契約を締結しようと思っています。
• しかし工務店と工事請負契約を締結する時に何を確認して契約をするべきなのかがよくわかりません。
• 工務店は「工事請負契約の後に契約内容を決めればいい」と言っています。
• しかし工務店の「工事請負契約の後に契約内容を決めればいい」という言葉を信じていいのかもよくわかりません。
• 工事請負契約を締結する時に何を確認して契約するべきかを教えて下さい。

IJSの対応

• 工事請負契約は請負者が決められた工事範囲を施工することを定める契約になります。
• この決められた工事範囲を定める成果物が工事請負契約の要件となります。
• この決められた工事範囲を定める成果物は一般的に工事請負契約約款の第1条総則で定められています。

IJSの解決策

• IJSが工事請負契約時に確認しなければならない工事請負契約の契約要件となる成果物をお教えしました。
• 工事請負契約の契約要件となる成果物は以下の通りです。

1. 設計図書（基本設計図面）
2. 仕様書（外部仕上表・内部仕上表）
3. 工事費内訳明細書（工種毎の数量と単価の明細による見積書）

• 上記の成果物により工事請負契約の工事範囲が特定されることになります。
• これらを工事請負契約前に必ず確認する必要があります。
• この成果物が工事請負契約の要件です。

IJSの成果

• 工務店に工事請負契約の契約要件となる成果物の提示を求めました。
• 工務店に「工事請負契約の契約要件となる成果物の確認ができなければ工事請負契約を締結できない」と通知しました。
• 工務店の建築士に基本設計図面を提示させ、設計内容の説明をさせることができました。
• 工務店の建築士に仕様書（外部仕上表・内部仕上表）を提示させ、仕様書の内容説明をさせることができました。
• 工務店に工事費内訳明細書を提示させ、明細見積書の見積内容を説明させることができました。
• 工事請負契約に際して工事請負契約の工事範囲を定める成果物を確認することができました。

＊IJSは工事請負契約の契約要件の確認を支援します。

＊IJSは工事請負契約の工事範囲を定める成果物の確認を支援します。

相談内容

• 住宅建築工事が完了しましたが、工務店が工事完了に関する書類を提示してくれません。
• 工務店は「特に提示する書類はない」と言っています。
• 工事完了時に提示する書類が一切ないとは思えないのですが、何度問い合わせをしても取り合ってくれません。
• 本当に工事完了時に提示する書類は無いのでしょうか？
• もし工事完了時に提示してもらわなければならない書類があれば教えて下さい。

IJSの対応

• 住宅工事完了時に施工者（工務店）が提示しなければならない書類があることをお教えしました。
• 住宅工事完了時に施工者（工務店）が提示しなければならない書類には2種類あることをお教えしました。

1. 建物引渡（登記手続き）に関する書類
2. 建物完成状況の確認に関する書類

• 上記の①と②の書類を施工者（工務店）は住宅工事完了時に提出しなければいけません。

IJSの解決策

• IJSが住宅工事完了時に確認をしなければならない書類等を具体的にお教えしました。
• ①建物引渡（登記手続き）に関する書類は以下の通りです。

1. 工事完成引渡証明書・建物引渡書
2. 施工者の商業登記簿謄本・施工者の印鑑証明

• ②建物完成状況の確認に関する書類は以下の通りです。

1. 実施設計図面
2. 工事監理報告書
3. 確認申請書副本・確認済証・中間検査済証・完了検査済証
4. 住宅瑕疵担保保険保証書
5. 地盤調査報告書・地盤保証書
6. 防蟻保証書
7. 住宅設備機器の取扱説明書・住宅設備機器の保証書

• 上記①と②が住宅工事完了時に確認しなければならない書類です。

IJSの成果

• 工務店に以下の書類の提示を求めました。

1. 建物引渡（登記手続き）に関する書類
2. 建物完成状況の確認に関する書類

• 工務店に対して「①と②の提示の後、建物引渡し手続きを行うように」と申し入れました。
• 工務店に対して「①と②の確認の後、残金を支払う」と申入れました。
• 工務店に対して①と②の提示を強く求めたことで、工事完了時に確認する書類の問題を解決できました。

＊IJSは建物引渡（登記手続き）に関する書類確認を支援します。

＊IJSは建物完成状況の確認に関する書類確認を支援します。

相談内容

• 住宅建築を工務店に依頼しています。
• しかし着工に際して工務店が詳しい図面を提示してくれません。
• 工務店から提示されている図面は平面図と立面図だけです。
• 工務店に問い合わせると「必要に応じて着工後に図面を提示する」と言っています。
• 着工前に図面の確認ができないので心配です。
• 着工前に図面の確認ができなくても大丈夫でしょうか？
• 着工前に図面の確認ができないことが原因で着工後にトラブルにならないでしょうか？

IJSの対応

• IJSが着工前の図面確認の重要性をお教えしました。
• 着工後、施工者（工務店）は図面に基づいて施工を進めます。
• 図面に基づいて施工を進めるため、着工前には施工者（工務店）の手元に必ず施工図面があることをお教えしました。
• この施工図面を実施設計図面と言うこともお教えしました。
• この実施設計図面を確認してから着工しなければならないこともお教えしました。

IJSの解決策

• IJSが着工前に確認しなければならない図面を具体的にお教えしました。
• 着工前に確認しなければならない図面は以下の通りです。

1. 建物配置の詳細が確認できる図面
2. 間取りの詳細が確認できる図面
3. 建物外部の詳細が確認できる図面
4. 軸組構造の詳細が確認できる図面
5. 床と梁構造の詳細が確認できる図面
6. 基礎詳細が確認できる図面
7. 電気設備の詳細が確認できる図面
8. 給排水設備の詳細が確認できる図面
9. 換気設備の詳細が確認できる図面

• 以上の図面の確認が必要であることをお教えしました。

IJSの成果

• 工事着工前に工務店が提示しなければならない実施設計図面の有無を確認しました。
• 工務店が実施設計図面を提示していないことを確認しました。
• 工務店に以下の実施設計図面の提示を求めました。

1. 建物配置図・仕様書（外部仕上表・内部仕上表）
2. 平面詳細図・立面詳細図・矩計図
3. 基礎伏図・基礎断面詳細図
4. 床伏図・梁伏図・屋根伏図
5. 軸組図・軸組金物配置図・軸組計算表
6. 電気設備図（回路図含む）・給排水設備図・換気図
7. 建具展開図

• 工務店に対して、建築士から上記の実施設計図面の設計内容の説明をするように求めました。
• 工務店に対して、上記の実施設計図面の設計内容の承認の後に着工するように求めました。

＊IJSは着工前に必要となる図面の確認を支援します。

＊IJSは着工前に提示された図面の評価を支援します。

相談内容

• 住宅建築を検討しています。
• 工務店から住宅建築の説明を受けています。
• しかし工務店が図面を提示してくれません。
• しかし工務店が図面の説明をしてくれません。
• 工務店は簡単な手書きの図面だけしか提示してくれません。
• 工務店は「簡単な手書きの図面だけで契約する」と言っています。
• 専門的な知識がないため、簡単な図面だけでは建築の内容がよく分かりません。
• 工務店の言うように簡単な図面だけで契約しても大丈夫でしょうか？
• 工務店の言うように簡単な図面だけで契約した結果、契約後にトラブルにならないでしょうか？

IJSの対応

• IJSが工事請負契約の契約要件をお教えしました。
• 工事請負契約は工事範囲を設計図面で約すことになります。
• 工事請負契約は工事仕様を仕様書で約すことになります。
• 工事請負契約は工事金額を設計図面と仕様書にもとづいて定めることになります。
• 工事請負契約の契約要件の設計図面・仕様書・工事金額の確認をしてから工事請負契約を締結しなければならないことをお教えしました。

IJSの解決策

• IJSが工事請負契約の契約要件を具体的にお教えしました。
• 工事請負契約の工事範囲・工事仕様を確認する設計成果物が基本設計図面であることをお教えしました。
• 契約時に最低限以下の基本設計図面を確認すべきであることをお教えしました。

1. 建物配置図
2. 平面図
3. 立面図
4. 仕様書（外部仕上表・内部仕上表）

• 上記の基本設計図面を最低限確認・承認した上で工事請負契約を締結することが一般的であることをお教えしました。
• また上記の基本設計図面にもとづく工事費内訳明細書（工種毎の材料数量・材料単価・記載による見積書）を確認・承認し、その上で工事請負契約を締結することが一般的であることもお教えしました。

IJSの成果

• 工務店から提示された簡単な手書き図面で契約ができるか否かを評価しました。
• ⇒簡単な図面の平面図では各部の寸法が未記載で図面として不適切であることを確認しました。
• ⇒簡単な図面の立面図では各高さ寸法が未記載で図面として不適切であることを確認しました。
• ⇒簡単な図面では建物配置・仕様（外部仕様、内部仕様）を定める設計成果物が欠落していることを確認しました。
• ⇒工務店から提示された見積書が設計成果物によらない一式見積（簡易的な見積）で、その点が不適切であることも確認しました。
• 上記の確認により契約要件を満たした設計成果物とは認定ができないことから、工事請負契約を締結するには問題ありと判定しました。

＊IJSは工事請負契約時に必要となる図面の確認を支援します。

＊IJSは設計成果物の評価を支援します。

相談内容

• 地盤調査で工務店とトラブルになっています。
• 地盤調査の結果、工務店に「地盤改良工事が必要」と言われました。
• 地盤調査の結果、工務店に「8mの鋼管杭65本による地盤改良工事が必要」と言われました。
• 地盤調査の結果、工務店に「8mの鋼管杭65本による地盤改良工事には250万円の工事費用が必要」と言われました。
• 具体的な地盤改良工事の必要性の説明もなく、一方的に鋼管杭による地盤改良工事を強要されています。
• 地盤改良工事に納得ができないため、工務店とトラブルになっています。

IJSの対応

• 地盤調査の結果を地盤調査報告書より検証しました。
• ⇒測点ごとの地耐力（N値）を検証しました。
• ⇒測点ごとの深度地耐力（N値）を検証しました。
• ⇒測点ごとの地耐力（N値）データと地盤調査業者の考察との整合性を検証しました。
• その結果、地盤調査の結果による地耐力（N値）データと地盤調査業者の考察が整合していない点があることを確認しました。

IJSの解決策

• 地盤調査の結果による地耐力（N値データ）と地盤調査業者の考察が整合していないことから、他社による地盤の再調査（セカンドオピニオン）を実施しました。
• ⇒再調査（セカンドオピニオン）の結果、8mの鋼管杭65本による地盤改良工事は必要ないことを確認しました。
• ⇒再調査（セカンドオピニオン）の結果、250万円の地盤改良工事は必要ないことを確認しました。

IJSの成果

• 再調査（セカンドオピニオン）の結果、地盤改良工事は表層改良工事で十分であることを確認しました。
• 再調査（セカンドオピニオン）の結果、地盤改良工事は50万円程度の工事費用で対処ができることを確認しました。
• 工務店が地盤調査の報告義務を負っている建築士から地盤調査結果の説明を受けていないことを確認しました。
• 工務店の地盤調査の不適切な対応から工務店の設計業務不履行も明らかになりました。
• 工務店に適切な設計業務の履行を求めました。
• 工務店に「適切な設計業務を履行しない場合には契約解除を検討する」と伝えました。
• 工務店に適切な設計業務の履行を誓約させることができました。

＊IJSは地盤調査のトラブル解決を支援します。

＊IJSは地盤改良工事のトラブル解決を支援します。

相談内容

• 施工が工事請負契約で約された図面通りの建物配置になっていません。
• 施工が工事請負契約で約された図面通りの天井高さになっていません。
• 施工が工事請負契約で約された図面通りの窓の仕様になっていません。
• 施工が工事請負契約で約された図面通りの床材仕様になっていません。
• 施工が工事請負契約で約された図面通りの壁材仕様になっていません。
• 施工が工事請負契約で約された図面通りの設備仕様になっていません。
• 上記が理由で工務店とトラブルになっています。

IJSの対応

• 工事請負契約で約された図面通りの施工になっていない状況を確認しました。
• ⇒建物配置が図面通りになっていないことを確認しました。
• ⇒天井高さが図面通りになっていないことを確認しました。
• ⇒窓の仕様が図面通りになっていないことを確認しました。
• ⇒床材仕様が図面通りになっていないことを確認しました。
• ⇒壁材仕様が図面通りになっていないことを確認しました。
• ⇒設備仕様が図面通りになっていないことを確認しました。

IJSの解決策

• 工事請負契約で約された図面通りの施工になっていない原因を確認しました。
• ⇒工事請負契約に際して建築士から設計内容の説明を受けた経緯が無いことが分りました。
• ⇒工事請負契約に際して建築士から確認申請内容の説明を受けた経緯が無いことが分りました。
• ⇒工事着手後に建築士から工事監理内容の説明を受けた経緯が無いことが分りました。
• ⇒建築士が工事監理を行った事実が無いことを確認しました。

IJSの成果

• 工事請負契約で約された図面通りの施工になっていない原因が名義貸しに起因していることを確認しました。
• 工務店と建築士による名義貸しにより、工事監理者（建築士）は名義を貸しているだけで工事監理を行っていなかったことを確認しました。
• 工事監理者を置かず、工務店が設計図面通りの施工を行っていなかった事実を確認しました。
• 工事監理者を置かない工事運営が違法行為に当たることを確認しました。
• 工事監理者を置かずに工務店が図面通りの施工を行っていなかったことが原因で損害を被っていました。
• 工事監理を行っていなかった工事監理者（建築士）に是正を求めました。
• 名義貸しを主導的に行った工務店に是正を求めました。
• 名義を貸した建築士と工務店が是正に応じないことから弁護士に依頼をし、法的手続きで解決を図りました。

＊IJSは工事監理トラブルの原因調査を支援します。

＊IJSは工事監理トラブルの解決を支援します。

相談内容

• 工務店が勝手に建築確認申請を進めていました。
• 工務店が勝手に設計業務を進めていました。
• 工務店は私の知らない建築士に建築確認申請を依頼していました。
• 工務店は私の知らない建築士に設計業務を依頼していました。
• 工務店が勝手に建築確認申請を進めたのでトラブルになっています。
• 工務店が勝手に設計業務を進めたのでトラブルになっています。
• しかしトラブルの対処の仕方が分かりません。
• トラブルの対処の仕方を教えて下さい。

IJSの対応

• 工務店が勝手に建築確認申請を進めた状況を確認しました。
• 工務店が勝手に建築確認申請を進めたトラブルの状況を確認しました。
• 工務店が勝手に設計業務を進めた状況を確認しました。
• 工務店が勝手に設計業務を進めたトラブルの状況を確認しました。

IJSの解決策

• 工務店が勝手に建築確認申請を進めたことが名義貸しに起因しているか否かを確認しました。
• 工務店が勝手に建築確認申請を進めたことが誰の義務不履行に当たるかを確認しました。
• 工務店が勝手に建築確認申請を進めたことがどのような法令違反に当たるかを確認しました。
• 工務店が勝手に設計業務を進めたことが名義貸しに起因しているか否かを確認しました。
• 工務店が勝手に設計業務を進めたことが誰の義務不履行に当たるかを確認しました。
• 工務店が勝手に設計業務を進めたことがどのような法令違反に当たるかを確認しました。

IJSの成果

• 工務店が勝手に建築確認申請・設計業務を進めたことが名義貸しに当たることを確認しました。
• 工務店が建築士に依頼をして勝手に建築確認申請・設計業務を進めたことが建築士の義務不履行に当たることを確認しました。
• 工務店が建築士に依頼をして勝手に設計業務を進めたことが工務店と建築士の法令違反に当たることを確認しました。
• 工務店と建築士が勝手に建築確認申請・設計業務を進めることを名義貸しと言います。
• 工務店と建築士が勝手に建築確認申請・設計業務を進める名義貸しでは希望通りではない建物を建てられることになります。
• 要注意です。
• このような名義貸しによるトラブルは少なくありません。
• 以下のような場合は名義貸しを疑うべきです。

1. 建築士との面識がなく工事請負契約を締結している場合。
2. 建築士と設計打ち合わせをしていない場合。

• 名義貸しに気が付いた場合、契約を中断して法令遵守による建築手続きを強く求めて下さい。
• 名義貸しの是正を求めても業者が是正に応じない場合は契約解除を検討する必要があります。

＊IJSは名義貸しの調査を支援します。

＊IJSは名義貸しの対処を支援します。